Жилые пустыри в мегаполисах навсегда?

Пока из-за недобросовестных застройщиков сохраняется довольно высокий спрос на вторичную недвижимость в столице и других городах-миллионниках. Но неизбежно жилой фонд советской постройки перестанет интересовать покупателей и арендаторов, и огромные территории Киева придут в запустение, населенные, в основном, деклассированным элементом. Как такие проблемы решались в мегаполисах стран Запада, и что из этого получилось. 

Как застройщики взвинчивают спрос на вторичное жилье в столице

Прямо в настоящий момент на вторичном рынке наблюдаются две противоположные тенденции. С одной стороны, цена квадратного метра падает. Она выросла в конце 2019 года, но снизилась, если анализировать более продолжительный период.

С другой, существенно сократилось предложение квартир на вторичном рынке. Эксперты считают, что причина текущего роста цен, как и снижения предложения – временная. Она связана с проблемами у столичных застройщиков.

Так, в августе 2020 года обанкротилась Аркада, до недавнего времени считавшаяся надежным застройщиком с отличной репутацией. С 2010 г. «Аркада» построила 47 домов в 8 ЖК.

Формальная причина – компания начала строить новый ЖК «Патриотика на Озерах» в микрорайоне Осокорки. Но местные жители заблокировали стройку. Пока вопрос пытались уладить с мэрией и протестующими, «Аркада» пошла ко дну. «Причина гибели Аркады в том, что банк был создан исключительно под одноименную строительную компанию. И когда у последней начались проблемы с землей на левом берегу Киева, где они планировали построить три жилых комплекса, проблемы начались и у банка», – говорит инвестиционный брокер Денис Дроздов, который специализируется на продаже активов неплатежеспособных банков.

В начале нулевых именно «Аркада» придумала оригинальный подход работы с покупателями – продавать квартиры в домах, которые еще не построены. В этом случае застройщику не нужно брать банковский кредит на строительство. Деньги на строительство привлекаются напрямую от будущих владельцев квартир, которым при покупке квартиры на этапе строительства предлагают скидку. Сейчас большинство сделок на первичном рынке в Киеве совершаются по таким правилам. Но тогда покупатели рискуют наряду с застройщиком, ибо по документам покупатели выступают инвесторами.

После банкротства «Аркады» выяснилось, что квартиры части покупателей (они же – инвесторы) не достроены. По данным «Лига», таковых может быть 13 000 человек, а их вложения составляю около 10 млрд. грн. Подобная ситуация – далеко не первая на столичном рынке недвижимости. В 2019 г. разорился еще один столп строительного бизнеса «Укрбуд». У него было тоже по меньшей мере 13000 «инвесторов», строительство квартир для которых остановилось. Правда, в этом случае пострадавших меньше, потому завершать строительство взялись другие застройщики, бОльшую часть – компания «Укрбуд».

В 2019 г. суд также арестовал новостройки скандально известного Анатолия Войцеховского. У того была другая рисковая схема. Он начинал строительство без необходимых разрешений. Когда здание было готово, пытался легализовать его через суд.  Например, часть ЖК «Жемчужина Троещины» удалось легализировать по решению Брянского суда Луганской обл. Парадокс в том, что во многих ЖК Войцеховского живут люди, купившие там квартиры, но их квартиры сейчас – в управлении АРМА. В некоторых объектах переставали работать коммуникации – отопление, свет, так как они тоже были подведены незаконно.

“Проблемы у столичных застройщиков приводят к росту спроса на вторичном рынке. Это сказывается на потребителе в виде роста продажной цены в предложениях на вторичном рынке”, — говорит руководитель департамента стратегического консалтинга Ukrainian Trade Guild Константин Олейник.

Предложение на вторичном рынке Киева растет   

Источник: 100realty.ua

Хрущевки могут превратить Киев в город-призрак

Старое жилье в Киеве – сталинки, хрущевки, а понемногу и многоквартирные дома 1970-90-х все больше будут становиться проблемой. Спрос на такую недвижимость становится все меньше, и только по инерции ее все еще можно продать за хорошие деньги. Вскоре квартиры советской постройки сложно будет сдавать в аренду, потому что даже низкие цены на аренду с лихвой компенсируют платежки за коммунальные услуги в старых домах.

В октябре 2020 г. мэр Киева Виталий Кличко презентовал проект реновации хрущевок, которые предполагает их снос. «Они морально устарели и находятся в запущенном состоянии. Вместо этих домов будут построены новые многоквартирные дома», — заявил Кличко. Жильцы хрущевок, по словам мэра, получат в этих новых домах жилплощадь в 1,5 раз больше, чем имели до этого.

План реновации разработали Департамент градостроительства и архитектуры КГГА и коммунальное объединение «Институт генерального плана города Киева». Пилотный проект реновации планируется осуществить на Лесном массиве.

Однако эксперты склонны считать, что этот план реновации разрабатывали просто под выборы мэра, чтобы Кличко мог сообщил что-то хорошее обитателям хрущевок и прочей проблемной недвижимости. «Реновация – интересный вариант. Но насколько его возможно реализовать в наших условиях? Взять хотя бы человеческий фактор. Допустим, нашелся застройщик. Он готов построить новый ЖК на месте хрущевки, готов переселить жителей хрущевки в этот новый дом. Но для этого понадобится согласие каждого жильца, как требует законодательство. Если хотя бы один упрется, ничего не получится, как это происходит со строительством Подольско-Воскресенского моста, которое проходит по территориям дачного поселка в Русановских садах», – говорит маркетолог в сфере недвижимости Андрей Бойко.

Теоретически проблему может решить законопроект, который разрабатывает Минрегионстрой, которые сейчас предложен на обсуждение общественности. В министерстве предлагает новую схему при отселении жильцов проблемных домов. Если Верховная Рада его примет, то для решения о сносе дома будет достаточно согласия 75% его жильцов. Но и тогда проблема старых многоквартирных домов может остаться.   

«Не так просто будет найти застройщика, разве что местный бюджет возьмет на себя часть расходов. Снести старый дом или полностью его реконструировать и достроить дополнительные этажи получается дороже, чем просто построить новый с нуля. Ведь еще придется реконструировать подземные коммуникации: канализацию, электросети, трубы отопления», – объясняет Андрей Бойко. И добавляет, что в Киеве проводить реновацию выгодно, пожалуй, только в центре, где самые высокие цены на недвижимость. «На Лесном массиве или других районах, застроенных хрущевками (Отрадный, Нивки, Дарница) экс – реновация не имеет никакого смысла с точки зрения коммерческого интереса», – уверен Бойко.

С небольшим отставанием, но та же проблема ожидает жилой фонд 1970-90-х гг. Жилье в них быстро теряет популярность, и в дальнейшем тенденция лишь ускорится. Пока такие квартиры с хорошим ремонтом еще можно продать дороже, чем в новостройке. Но остаются проблемы малой площади, устаревших коммуникаций, быстрое ветшание всего здания. Активные, успешные люди квартиры в таких домах стараются продать, переехать.

В итоге в Киеве могут появиться районы запустения. Под угрозой даже проспект Победы

Такой путь прошли многие большие города Европы и Америки. США. Центр остается стабильно дорогим, прилегающие к центру районы приходят в упадок, благополучные жители выезжают в пригороды. Пока надежного решения проблемы жилых пустырей в мегаполисах не найдено. «Его искали в США, когда строились кондоминиумы, искали в Париже и Лондоне. Ничего не вышло. В городе слишком дорого делать массовую застройку. Другое дело – точечные проекты и аппартаменты премиум-класса. Но в остальном дешевле расширяться и развивать инфраструктуру», – считает маркетолог.

Как погибли городские проекты массовой застройки в Европе и Америке

В 1060-70-е гг. Западная Европа и США переживали ту же историю, что сейчас происходит в Киеве. Районы больших городов, находящиеся в упадке, застраивали новыми жилыми комплексами. Отличие Америки от нас в том, что средний класс к тому времени уже переехал жить в пригороды. У нас этот процесс только начинается.

Западные города начали конкурировать с предместьями, чтобы вернуть жителей. В основном, без всякого успеха. Гигантские муравейники, наподобие киевских Позняков, быстро растратили популярность и превратились в депрессивные зоны. Так, в США благополучные жильцы постепенно покинули кондоминиумы, столкнувшись с проблемами дефицита свободного пространства, инфраструктуры и транспорта. Это те же проблемы, которые характерны для большинства новостроек в Киеве. Вот знаменитый пример – ЖК Пруитт-Айгоу в Сент-Луисе, США. Комплекс построили в 1954 году, через 10 лет он превратился в гетто, где жили бедняки и преступники. К 1976 его снесли.

Вот еще пример. Квартал Хейгейт, Лондон. Построен в 1974 году. Жильцы начали съезжать уже через 10 лет, продавая недвижимость по цене в половину той, за которую она была приобретена. В начале нулевых здесь снимали фильмы ужасов. В 2015 году квартал снесли.

Такие объекты есть повсюду в Европе – Берлин, Дублин, Париж, Неаполь. Большие проекты городского жилья в мегаполисе, как правило, обречены на увядание.

«Когда спрос и предложение на рынке сбалансированы, покупателю есть из чего выбрать. Оставаться в городе его подталкивают разные факторы, например, привычки, традиции, рядом живут родственники, друзья. Или же просто иллюзия престижа из-за близости к центру. Но постепенно люди начинают понимать, что минусов больше, чем плюсов. Тем более, это понимают застройщики. И они строят так строят свою маркетинговую стратегию, чтобы человек, копивший на конуру в 30-40 квадратов на Оболони или Демеевке не мог отказаться от предложения жилья в пригороде, – говорит Андрей Бойко. – Эта тенденция не касается сегмента luxury, больших домов с индивидуальной инфраструктурой. Чем ближе проекты премиум-класса к центру, тем лучше, но таких в Киеве не много. Жилого строительства эконом-класса в разы больше, но спрос на него упадет в ближайшие 5-10 лет».   

Total
1
Shares
Previous Article

Через негоду в роботі сервісів з доставки їжі в Києві стався збій

Next Article

Что не так с реакцией рынка недвижимости на коронакризис, и когда ожидать «распродажи» столичного жилья?

Related Posts
корпоратизациия
Читать дальше

Олигархи, чиновники и законы: три кейса, почему тормозится корпоратизация госкомпаний

Чем дороже и прибыльнее госпредприятие, тем больше в нем коррупционных интересов. Хватит ли политической воли, чтобы настроить госсектор…
Роттердам Плюс
Читать дальше

АМКУ в третий раз одобрил формулу Роттердам Плюс – теперь окончательно?

Антимонопольный комитет Украины не нашел злоупотреблений в практике формирования оптовых цен на электроэнергию для тепловых электростанций по формуле…
Total
1
Share