Ринок землі – очікування та страхи фермерів

За три місяці в Україні стартує ринок сільськогосподарської землі. Кому дістануться сільськогосподарські угіддя, і що буде з українським фермерством

Також читайте, наскільки запропонований закон захищає при ринку від знищення українські чорноземи та природні території

Умови на старті

Віктор Грищук – фермер із Запорізької області. Входить до громадської спілки «Аграрний Союз України». Обробляє близько 1 тис. гектарів землі. Вирощує горох, кукурудзу, озимі та ярові пшеницю, ячмінь, просо та соняшник. Каже, що озимі в цих краях перезимували добре – пересівати не потрібно буде. Посівну розпочали вчасно. Пандемія Covid-19 не завадили, хоча більша частина колективу перехворіли на коронавірус. Ніхто не панікує: дотримуються елементарної гігієни. Жартує: «У трактор сів та й поїхав. У полі – тільки пташки: витримувати санітарну дистанцію не складно».

За його словами, сьогодні, щоб обробити один гектар і зняти врожай, потрібно вкласти до 10000 грн. Плюс оренда селянських паїв – від 2000 грн за один кадастровий гектар. «В мене люди отримують за середній пай у вісім гектарів 20 тисяч гривень на рік. А якщо цих людей 150 – то розумієте скільки це грошей, плюс податки», – говорить Віктор Грищук.
За кадастром, паї однакового розміру, але не по факту.

За словами фермера, коли розпайовували землю (радянських колгоспів і радгоспів – ред.), селяни отримали сертифікати з права власності на землю, де розмір паю зазначений для всіх однаковий – 10,04 га. Насправді отримали, хто скільки в залежності від родючості землі. Є гектар на глинищі, піску та чорноземі. Найбільші земельні паї – до 30 га, отримали ті, де ґрунт низької якості. Та в середньому розмір паю становив від 5 до 7 га», розповідає фермер Грищук.

Торік аби підтримати фермерів, держава зменшила розмір ПДВ на продаж певного переліку культур з 20% до 14%. Зокрема, на ячмінь та пшеницю. Горох так і залишився – 20 відсотків. Суттєво це не допомогло. «Вже треба було або на все запровадити. А то так – вибірково, додатково «мишина возня» для бухгалтерії», – пояснює Грищук. Ціни на врожай залишались адекватними витратам, незважаючи на становище економіки внаслідок карантинів.

Врожай 2020 р., зокрема, пшеницю починали продавати від 4 тис. грн за тону, потім ціна підвищилася чи не вдвічі – до 7-8 тис. грн. Зараз знову опустилася до 5-6 тис. грн У порівняння з 2019 р. у два рази стрибнув у ціні соняшник: від 9-10 тис. грн за тонну до 18-20 тис. грн. За словами фермера, надприбутків не було, бо в нормальних господарствах соняшник займає не більше 10-15% посівів.

На оперативні витрати доходів вистачає, а для більш серйозного розвитку — не вистачає впевненості. Відновлення потребує система зрошення ланів, що є особливо актуальним для півдня країни. Кошти потрібні чималі, втім, ані сам фермер Грищук вкладати не поспішає, ані намагається поки знайти інвестора чи партнерів. Через 3 місяці запуститься ринок землі, тож, не виключає, що хтось з пайовиків «посеред поля скаже», що продає свою ділянку.

Кому потрібен мораторій, і що змінює його скасування

До відкриття ринку землі активно готуються у Верховній Раді. Основний Закон «Про обіг сільськогосподарських земель» набирає чинності з 1 липня 2021 р. Нагадаємо, парламент прийняв закон 552-IX 31 березня 2020 р., а 28 квітня його підписав президент Зеленський. За цим законом земельний ринок впроваджується кількома етапами. Власне з 1 липня 2021 р. скасовується мораторій на продаж аграрної землі, крім земель державної власності. Увласності особи не може перебувати більше 100 га. Стаття 130 визначає набуття права власності на земелю сільськогосподарського призначення:

  • громадянами України;
  • юридичними особами України, створеними та зареєстрованами за законодавством України, учасниками (акціонерами, членами) яких є лише громадяни України та/або держава, територіальні громади;
  • територіальні громади;
  • держава.

Другий етап – з червня 2023 р. – надає право власності на сільськогосподарську землю вже й юридичним особам, зі встановленими винятками. Загальна площа земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власності не може перевищувати 10 000 га. Дозволяється продаж державної землі.  На перших двох етапах ціна продажу виділених в натурі (на місцевості) земельних часток (паїв) не може бути меншою за їх нормативну грошову оцінку. 

Третій етап – з 2030 р. скасовується мінімальна ціна продажу виділених в натурі (на місцевості) земельних часток (паїв).  За статтею 131, розрахунки за цивільно-правовими угодами про відчуження землі проводяться в безготівковій формі; обов’язкова наявність у набувача землі документів, які підтверджують джерела походження коштів. Переважне право на придбання земельної ділянки [яке належить поточному орендарю] може бути передано ним іншій особі.

Іноземцям, особам без громадянства та юридичним особам заборонено набувати частки у статутному (складеному) капіталі, акції, паї, членство у юридичних особах (крім як у статутному капіталі банків), які є власниками земель сільськогосподарського призначення. Це положення втрачає чинність за умови та з дня схвалення на референдумі рішення, визначеного абзацом восьмим цієї частини. За будь-яких умов заборона поширюється на:

  1. іноземців та їх юридичних осіб — в частині земель, що розташовані ближче 50 км від державного кордону України;
  2. громадян держави, визнаної державою-агресором або державою-окупантом;
  3. осіб, які належать або належали до терористичних організацій;
  4. юридичних осіб, що належать іноземним державам;
  5. юридичних осіб, у яких неможливо встановити бенефіціарного власника (контролера);
  6. юридичних осіб, бенефіціарні власники (контролери) яких зареєстровані в офшорних зонах або державах з «чорного списку» FATF;
  7. осіб, стосовно яких застосовано санкції.

Історичне значення закону 552-IX  в тому, що скасування земельного мораторію на продаж сільськогосподарської землі дозволяє власникам земельних паїв їх продавати. «Для людей – це плюс, бо для багатьох пай – це єдине майно. До мене ще 15 років тому звертались із проханням допомогти продати земельний пай.  Люди хотіли щось на старість років собі купити, або зробити ремонт», – коментує NotaBene Софія Шутяк, адвокат, юрисконсульт міжнародної благодійної організації «Екологія-Право-Людина».

Мораторій, передусім, вигідний великому агробізнесу: боялись, що бо втратять орендовані землі, якщо люди продадуть свої паї

«Поки діє мораторій, не відчуваєш вартості цієї землі. На Львівщині оренда паю реально могла виглядати в кінці року, як  мішок тухлої кукурудзи або два мішки картоплі. Щоправда, там і паї здебільшого маленькі – близько гектара. 2-3 гектари вже вважається дуже великим паєм. Знаю, в центральних областях один пай може бути 25 гектарів. На Черкащині знайомий успадкував такий пай. То вони об’єднались із сусідами і самі обробляли. Пшеницю здавали на млин, муку продавали всім бажаючим. Якщо у великих масштабах, то це – надприбутки аграріїв, які не дуже й платить за орендовані паї. А ринок покаже реальну вартість землі: тут питання грошей», – говорить юристка.

До відкриття ринку землі активно готуються народні депутати. Аби ринок землі запрацював, потрібно ухвалити додаткові закони. Міністр агрополітики Роман Лещенко (щоправда, так і несформованного остаточно міністерства) визначає два ключових – про передачу земель громадам і про земельні аукціони.

Що отримають громади

Під час пленарного засідання 16-19 березня Верховна Рада розпочала розгляд у повторному другому читанні законопроєкту про зміни до Земельного кодексу та інших законів (№ 2194) стосовно дерегуляції земельних відносин. Нардепи розглянули 1046 поправок із 3128, поданих опозиційними фракціями. Очікується, що законопроект має:

  • сприяти завершенню децентралізації у питанні розмежування земель комунальної  та державної власності;
  • передати всі землі, котрими раніше розпоряджався Держгеокадастр у підпорядкування та розпорядження територіальним громадам;

Експерти одностайні, що й доопрацьованій версії має суттєві вади. Передусім, слід уникати маніпуляцій, що начебто громади отримують якісь додаткові землі.

У власність громади перейдуть тільки землі, котрі на сьогодні нікому не належать – так звані землі запасу 

«Громади по факту не мають вже більше земель. Якщо подивитися на карту паювань, – зазначає юрконсультка Софія Шутяк, то більшість земель вже розпайовані та належить приватним особам. Отже питання лише в тому, щоб із новими кордонами територіальних громад, власники земельних ділянок мають перереєструвати документи. Були землі в межах певного району, а стануть в межах громади. Власність не змінюється», – поясню Софія Шустяк.

Яке “пріоритетне право” фермера?    

Фермер Віктор Грищук старт ринку землі підтримує; щоправда, більше з насторогою та тревогою. Окрім того, що не досконалими є законопроєкти, які що мають стати дорожньою картою впровадження ринку землі, вважає, що затягування з ухваленням законопроекту 2194 на руку нечесним ділкам. «Чим більше будуть затягувати ухвалення законопроєкту, то нічого передавати місцевим громадам. З’являються нові “невідомі” власники земельних ділянок, які нещодавно були державними. Такі приклади вже виникають на території Степногірської міськради», – зазначає фермер.

Мова йде про земельні ділянки, котрі десятки років тому були відведені під городи вчителям, лікарям, іншим. Але не всі оформили ці ділянки, і в держгеокадастрі земля офіційно числилась державною та «вільною». Коли закон 2194 набере чинності, розпоряджатися такими ділянками буде тергромада.

Також законопроект надає можливість громадянам набувати права власності на земельну ділянку за давністю користування через безоплатну приватизацію. Та поки розпорядником таких земель залишається держгеокадастр, дехто вже швидко отримав у власність «вільні» земельні ділянки, поки затягується прийняття відповідного закону.  

Втім, і законопроект 2194, на думку фермерів створює певіні ризики, бо містить розмиті формулювання та прогалини. Так, стаття 130.1 начебто захищає фермерів, бо передбачає переважне право при купівлі сільскогосподарської землі. Щоправда, в першу чергу таке право матимуть особи зі спеціальним дозволом на видобування корисних копалин загальнодержавного значення, а вже потім – орендар земельної ділянки. Якщо власник земельної ділянки захоче її продати, то має у визначений законом порядок і термін повідомити про це особу, що має переважне право.

Але перші 3 роки операції купівлі-продажу можуть здійснювати тільки фізичні особи. Типові договори оренди, затверджені Кабміном, передбачають пріоритетне право орендаря викупа цієї землі.

Виходить, що до 2024 р. фермери не можуть скористатися “пріоритетним правом орендаря” та купити землю не зможуть?

Щоб захистити своє право пріоритетного викупу орендованної землі фермери,нотаріально реєструють відповідну заяву на одного з засновників господарства. А потім вносити в статутний капітал фермерського господарства. Документ є чинним 3 роки та занесений у базу даних загального нотаріального реєстру. У разі здійснення купівлі-продажу (без поставлення до відома нині діючого орендаря), нотаріус виявить документ, що надає пріоритетне право. «У чинному договорі написано, що незалежно від зміни власника, договір залишається дійсним. І це ніби-то дає нам, фермерам, спокій, що яка різниця, кому перейде ця земельна ділянка…Але є побоювання, що новий власник за допомогою юристів знайде «привід» достроково розірвати договори оренди. Це хитросплетіння, котрі ми бачимо неозброєним оком», –  пояснює фермер Грищук.

Щодо ціни на сільскогосподарську землю

Закон «Про обіг сільськогосподарської землі» встановлює ліміт на розмір ділянки у приватній власності та на ціну.

  • До до 1 січня 2024 р., поки діє заборона на придбання юридичними особами, у власності  фізіичної особи може бути не більше 100.  
  • Після, – в 10 000 га для фізичних та юридичних осіб. Це ліміт не стосується бінків.
  • До 1 січня 2030 р. вартість лімітованної ділянки (10 000 га) не може бути меншою за нормативну грошову оцінку, яка формується на підставі даних Держгеокадастру.

На сьогодні очікувана стартова ціна гектару сільськогосподарської землі 1,5-3,5 тис. дол. 

В «Аграрному союзі України» прогнозують, що в Україні запровадження ринку сільскогосподарської землі, скоріш за все, нагадуватиме ситуацію в Румунії. Там перші 2-3 роки спостерігався ажіотаж, а потім попит трохи спав і все стало на своє місце. Також є очікування, що білизько 90% пайовиків поки не продаватимуть свої ділянки. Не поспішатимуть купувати й агрохолдинги, щоб за рахунок зменшення попиту збити ринкову ціну. Скоріше за все, агрохолдинги будуть протягувати зміни до закону «Про оренду землі».

Сьогодні значна конкуренція спостерігається саме за оренду паїв. Їхніх власників заохочують довгостроковою орендою. «Якщо договори оренди закінчуються через рік-два, ми заздалегідь ведемо перемовини, офіційно надаємо одноразову нагороду від 500 дол. до енної суми. Абсолютно легально підписати договір про оренду (інколи на 49 років), де чітко зазначено, що до його завершення та при повній сплаті оренди, орендодавець не буде змінювати умови договору», – пояснює фермер Грищук.

Фермери виступають за чесну конкуренцію з агрохолдингами. З відкриттям ринку деяким фермерам просто ніде взяти грошей на купівлю орендованих паїв, особливо, в південних областях, де минулого року був невожай через посуху. Всі вільні кошти йдуть в обіговий процес: пальне, насіння, зарплата, податки, оновлення техніки. Без підтримки держави у набутті власності на землю, з часом фермери взагіли можуть втратити свої господарства. Якщо держава не створить рівні умови конкуренції, середній бізнес в агросекторі може зникнути.

В решті решт, занепокоєння викликають українські нереформовані корумповані суди. Безперечно, при запровадженні ринку будуть серйозні суперечки, а вирішувати їх будуть судді, до яких немає довіри щодо прийнятті справедливих рішень. Окрім того, в деяких районах катастрофічно не вистачає суддів і люди роками очікують на розгляд справ. Проте українські фермери сподіваються на здоровий глузд політиків і дотримання правил усіма учасниками ринку. 

Total
30
Shares
Previous Article

Електроенергія з відновлюваних джерел енергії в ЄС вперше перевершила викопне паливо

Next Article

Укрексімбанк у І кварталі 2021 р. отримав 327 млн грн прибутку

Related Posts
Total
30
Share