Что не так с реакцией рынка недвижимости на коронакризис, и когда ожидать «распродажи» столичного жилья?

Традиционно рынок недвижимости отвечает падением на кризисы в экономике. И в текущий коронакризис многие поспешили вложить сбережения в самое дорогое в стране столичное жилье. Однако оказалось, что в Украине второй кризис подряд спрос на жилую недвижимость удерживает цены от обвала. Вместе с экспертами анализируем динамику и перспективы рынка недвижимости столицы и постарались смоделировать, как будет выглядеть Киев лет через 10. Тенденции столичного рынка быстро распространится на другие города-миллионники. Пандемия Covid-19 только ускорит реализацию сценария в Украине, по которому развиваются мегаполисы Европы и Америки.

Выгодно ли покупать квартиру, чтобы потом сдавать в аренду

У Натальи и Тараса бизнес в газовой сфере приносит хороший доход. Деньги они вкладывают в жилье в Киеве, чтобы сдавать в аренду. У семьи 10 квартир в разных районах Киева. Все куплены на первичном рынке, так как уверены, что «вторичка» будет только дешеветь. Когда все квартиры сданы в аренду, доход составляет около 170 000 грн в месяц.  

Наталья показывает корреспонденту Nota Bene одну из своих квартир. «Двушку» в Комфорт-тауне ­обустроена под студию и спальную. Приличный ремонт, есть вся бытовая техника, даже посудомоечная машина. Квартира сдается за 13 500 грн в месяц плюс оплата коммунальных услуг. Но везде счетчики, и дом утеплен, так что сумма за «коммуналку» получается небольшая. В зимние месяцы уйдет до 1600 грн.

Сам комплекс тоже радует. Дворники и садовники регулярно ухаживают за полностью закрытой территорией. Есть магазины, кафе, аптеки, два сквера и даже фонтан.

«Эта квартира с ремонтом обошлась нам 67 000 долл. В 2015-м мы купили ее за 45 000 долл., 14 000 – на ремонт и еще 8 000 – на мебель и сантехнику. Мы хотели сделать качественно, но недорого. Поэтому сантехника украинская, кухня тоже, но все выглядит очень пристойно», – рассказывает Наталья. 

При нынешней цене аренды, расходы на такую квартиру окупятся минимум через 14 лет, а то и больше. Не раз потребуется ремонт после жильцов. Но семья считает это хорошим вложением.

«В любой момент квартиру можно продать. И, вероятно, дороже, чем мы ее купили. Конечно, цена может и упасть. Но уже несколько лет квартиры здесь лишь дорожают. Видимо, так будет и дальше», – считает Наталья. Сейчас «двушка» 50 кв м с ремонтом в «Комфорт-Тауне» стоит около 70 тыс. долл.

14 лет кажется слишком долго для возврата инвестиций? В нефтегазовой отрасли, по мировой практике, инвестиции окупаются минимум через 20 лет, а в среднем – 50. Риски высокие: за 50 лет цены на углеводороды будут то подниматься, то падать. В период обвала цен нефтегазовая компания может обанкротиться.

Рынок недвижимости по сравнении с газовым кажется надежным и прочным, как бетон. То, что недвижимость – лучшая инвестиция для свободных средств, убеждены многие украинцы.

Невидимые потери

По данным «Экономической правды», более 50% квартир в Киеве покупается для последующей продажи или сдачи в аренду. И более 85% приобретенных с этой целью квартир – однокомнатные. Весь рынок так называемых «смарт-квартир» ориентирован на покупателей, планирующих сдавать это жилье в аренду.  Смарт-квартира больше походит на гостиничный эконом-номер. Жить в них стеснительно, хорошо только ночевать. Отсутствие пространства компенсирует современный ремонт и чуть дешевле аренда, чем традиционных однокомнатных.

Такая квартира в Комфорт-Тауне общей площадью 25 кв. М сдается за 700 грн. в сутки

На аренде также зарабатывают многие киевляне с достатком средним или ниже. Кому-то перешло жилье по наследству, или люди поженились и съехались, а освободившуюся квартиру сдают.

Так ли все надежно на рынке недвижимости? Да, квадратный метр в Киеве прямо сейчас дорожает, как и в прошлом и позапрошлом годах. Но при сравнении в продолжительный период, оказывается, что за 10 лет с момента покупки квартиры можно потерять до 60% своих вложений.

Как менялась средняя цена на квадратный метр жилой недвижимости в столице в 2002 – 2020 гг.

Источник: blagovist.ua

Вложения в недвижимость сопряжены с рисками, к примеру, в нашей стране, высока вероятность банкротства застройщиков. В Киеве за последние 2 года разорились крупнейшие строительные компании с большой историей – «Аркада» и «Укрбуд». И оба случая демонстрируют, что сами застройщики – уже риск для инвесторов. Проблемы вкладчиков в связи с растратой их денег экс-совладельцем «Укрбуда» взялся разрешить сам Зеленский. В итоге недострои переложили на плечи «Киевгорстроя», а сам растратчик проходит обвиняемым в расследованиях НАБУ.

Куда сложнее история с «Аркадой», потому что ее крах предсказывали более 10 лет назад. В марте 2008 года Всемирный банк (ВБ) предупреждал украинского регулятора рынка финансовых услуг (тогда – Госфинуслуг), что банк «Аркада» не диверсифицирует инвестиции средств вкладчиков, а все вкладывает в свою одноименную строительную компанию. Банк «Аркада», как и одноименный застройщик, разорились лишь через 12 лет – но именно по той причине, о которой предупреждал ВБ.

«Эффект домино» и другие устаревшие тренды

Скептики уверяют, что деньги, вложенные в недвижимость, будут постепенно, а иногда – стремительно, обесцениваться. Хороший пример – экономические кризисы, они обрушивают этот рынок. Так случилось в 2008 г, цены на недвижимость упали в мировом масштабе. Из-за банкротства одного американского банка произошел «эффект домино» – посыпалась вся мировая экономика. Обвалился и украинский рынок недвижимости.

Если смотреть шире, рынок недвижимости любой страны напрямую связан с темпами роста ее экономики (рис. 1).

Средняя цена квадратного метра недвижимости в Киеве и ВВП Украины, долл США

Источники: blagovist.ua, seosait.com

Маркетолог Андрей Бойко изучает перспективы рынка недвижимости. Анализирует ситуацию в столице, но уверен, что судьбу Киева через 5–7 лет повторят и другие большие города Украины. По его мнению, уже не верно мерить рынок недвижимости только динамикой ВВП и влиянием экономических кризисов. С мирового кризиса 2008 г. рынок изменился, в частности, тренд «эффекта домино» уже устарел. Рынок выстоял в национальный экономический кризис в 2014 г. и сохраняет динамику в текущий коронакризис.

«У нас началом рынка недвижимости можно считать июнь 2003 г. с принятием Закона «Об ипотеке», который открыл возможность покупать жилье в кредит. Люди влили в отрасль деньги – и следом в разы увеличили предложение застройщики. Но спрос преобладал, и вторичного жилья продавалось намного больше, чем в новостройках. Кризис 2008-го обрушил цены, но по мере роста экономики снова начал расти и рынок, и в 2013-м цены почти догнали уровень докризисных», – описывает маркетолог динамику рынка.

Сейчас, по его мнению, цены демонстрируют долгосрочную тенденцию к снижению. В некоторых сегментах, включая вторичное жилье, снижение может оказаться стремительным.

«Пока рынок молодой, спрос преобладает. В начале любого рынка застройщики занимаются строительством, в основном, элитного жилья. То есть, первичный рынок – это роскошь. Так у нас было после 2003 года. Сейчас эта тенденция в Киеве уже завершилась. В Киеве спрос и предложение почти сравнялись. А вот в областных центрах картина иная. В некоторых по-прежнему преобладает премиум-сегмент, до 50% новостроек в некоторых областных ценрах, например, в Харькове, в этом сегменте, – объясняет маркетолог Бойко.  – А что же Киев. После 2014 года, когда все гривна упала более, чем в три раза к доллару, все ждали обрушения столичного рынка недвижимости. А он выстоял. Новый тренд на столичном рынке недвижимости во многом задали переселенцы с Донбасса, которые собственно и удержали рынок от обвала в кризис 2014 г. В Киеве с 2014-го растет строительство эконом и комфорт класса: до 80% новостроек. Значит спрос и предложение примерно сравнялись, и рынок начал развиваться уже по каким-то иным новым правилам»

Новые правила среди прочего означают конкуренцию застройщиков уже между собой, а не со вторичным рынком. Спрос на «вторичку» снижается. Если еще несколько лет цены по рынку определяло предложение вторичного жилья, то сегодня цены на него уже зависят от предложения застройщиков. Этот новый тренд означает, что столица идет по следам мегаполисов Европы и Америки.

Драгоценный комфорт и бесценное свободное пространство

Еще один трейд – это новый вид конкуренции на первичном рынке. Застройщики Киева конкурируют с застройщиками Киевской области.

«Сейчас аналитики почти не сравнивают и даже разделяют эти два рынка – город и область. И совершенно зря. Строительство в области уже влияет на рынок столицы и будет влиять еще больше. Когда главным при покупке жилья является соотношение цена/качество, застройщики в области могут предложить гораздо более выгодные условия. В области больше свободной земли, соответственно, проще и дешевле получить разрешение на застройку и землеотводы. Киев уже проигрывает конкуренцию области», – говорит маркетолог Андрей Бойко. 

Его слова подтверждают цифры. По данным minfin.com.ua, в 2020 г. общая площадь нового строительства в Киеве по сравнению с 2019-м сократилась почти в 6 раз – до 368,1 тыс. кв. м. А в Киевской области за этот год площадь застройки увеличилась вдвое – до 1358,3 кв. м, а жилья строится почти в 4 раза больше, чем в Киеве.

С недвижимостью за чертой города есть минусы. Инфраструктура и электросети недостаточно развиты для таких темпов строительства.  На работу добираться затруднительно. Но эксперты уверяют, что застройщики все равно будут перебираться в область. «Вопросы транспорта, дорог, качества коммунальных услуг могут и будут решаться: учитывая приток населения в пригороды и заинтересованность всех сторон. А в Киеве, в том числе в новых ЖК, проблемы, которые уже практически не разрешишь, например, – свободного пространства», – говорит Бойко. 

Современный ЖК в Киеве – это, в большинстве случаев, коробки с маленькими двориками, по соседству с такими же коробками. Зоны отдыха, газон, парковка – это часто роскошь. Застройщики традиционно экономят именно на этом, чтобы предложить приемлемую цену квартир.

В Комфорт-Тауне есть открытые многоуровневые паркинги. Но паркомест в них гораздо меньше, чем необходимо. Почти в каждой семье – автомобиль, во многих – два и даже три. По вечерам закрытая территория «Комфорт-Таун» превращается в стихийную автостоянку.   

Притом, что это еще – не самый плохой проект: есть территория для отдыха и прогулок, детские горки, лавочки, газоны. В большинстве других новостроек такой «роскоши» нет. А проблема дорог, актуальная для пригородов, также есть и для городских районов интенсивной застройки, особенно на левом берегу Киева. Спальные районы значительно увеличивают нагрузку на городской трафик не только из-за часов пик, но и потому что их жителям нечем себя занять. В кино, рестораны, ТРЦ обычно едут в центр.

Пандемия Covid-19 меняет привычки потребителей, что, по мнению Андрея Бойко, может кардинально изменить рынок недвижимости. «Из-за локдауна и даже частичных ограничений люди больше остаются дома, работают удаленно. А дома сидеть-то и негде. В городах – это обычно две комнаты. Маленький метраж – вся семья в четырех стенах. По этой причине вырос спрос на аренду загородной недвижимости. У многих появилась возможность сравнить жизнь в городе и в пригородах. Оказалось, что в пригороде жить иногда лучше, чем в городе», – говорит маркетолог.

Второе важное изменение касается вторичной недвижимости. «Цены на услуги ЖКХ заставляют людей экономить. В городских старых домах это сложно. Примерно половина счета по ЖКХ – за отопление. Жильцы старых многоквартирных домов переплачивают, потому что в них часто технически нельзя поставить все необходимые счетчики. Карантинные ограничения и дорогая «коммуналка» будут побуждать все больше людей продать тесное жилье в Киеве и переехать в пригород», – считает Бойко.  

Если в Киеве за 60 тыс. долл можно купить квартиру около 50 кв м, то в области за те же деньги – до 100 кв м. Это может быть, например, двухэтажный таунхаус, 4-5 комнаты плюс два паркоместа и небольшой персональный дворик. Добавим сюда еще проблему свободного пространства, экологии, получается, что покупка жилья за городом решает многие проблемы киевлян. Вероятно, что уже в ближайшие 2-3 года спрос на киевские кондоминиумы, вроде того же Комфорт-Тауна упадет, а в течение 5-6 лет жилье в модных сейчас ЖК будет дешеветь.

Хрущобы для приезжих

Еще более стремительно цены будут снижаться на вторичном рынке. Состояние домов советской будет только ухудшаться. А из-за высоких цен на «коммуналку», квартиры в них будет все сложнее сдать в аренду. Пока цена на вторичное жилье все еще высока, от него лучше избавиться, – в это единодушны все опрошенные Nota Bene эксперты. Хотя не во всем Киеве. Цены на жилье в центре едва ли заметно снизятся как на продажу, так и аренду. В центре аренда всегда будет востребована – особенно посуточная, для туристов. То же самое относится и к популярным микрорайонам Подол и Печерск. Во-вторых, невозможно прогнозировать снижение цен на новостройки в премиум-сегменте, потому что цены здесь останутся в прямой зависимости от ситуации в экономике.  

Средняя цена квартир на вторничном рынке столицы: центр и спальные районы

Источник: blagovist.ua

Очень важный фактор, определяющий тенденции рынка недвижимости, – приезжие. Но вторичное жилье в Киеве и для них утратит привлекательность.  «В основном, приезжают люди с доходом ниже среднего за лучшими возможностями. Студентам тоже почти всегда не хватает денег. Приехавшие в Киев чаще всего арендуют небольшие квартиры. Пригороды им не подходят, потому что у них, как правило, нет личного автомобиля. Но из-за дороговизны коммунальных услуг в старых постройках, приезжие все чаще интересуется новыми квартирами, где «коммуналка» в 1,5-2 раза дешевле», – отмечает Бойко.

Сдача в долгосрочную аренду – бизнес нестабильный и рискованный. Дело не только в том, сколько приезжих проживают в Киеве сейчас, но и в том, сколько их будет через 5, 10 лет. В зависимости от экономической ситуации, приезжих в Киеве то больше, то меньше. В 2008 г. в Киеве был отрицательный прирост населения. Из-за кризиса многие приезжие потеряли работу в столице и разъехались по домам. Массовый исход из Киева наблюдался и в 2016 – 2017 гг. Возможно, данные «Госстата» неточные, но они показывают тенденцию.

Разница между приехавшими и выехавшими из Киева
(только официально зарегистрированные)

Источник: Госслужба статистики

По оценке Института демографии, в Киеве без регистрации в арендованных квартирах проживает 500 тыс. приезжих из регионов. Это – 15% от общего числа жителей столицы. Электронная перепись экс-министра Дмитрия Дубилета показала, с киевской регистрацией – 2,9 млн человек, а фактически проживает 3,7 млн, то есть около 800 тыс. приезжих. По «хлебной демографии», до весеннего локдауна в Киеве было 1,5 «понаехавших». Считается, что хлеб едят почти все, и при среднесуточной норме потребления (144 г. на человека) по объемам продаж хлебобулочных изделий можно определить количество жителей.

Открытие границ ЕС перенаправило часть трудовых мигрантов из Киева в Европу. Еще один важный демографический фактор, который влияет на приток проживающих в большие города – старение населения. «Иногородние – это молодежь и люди среднего возраста. Пенсионерам нет смысла срываться с насиженного места. Работу могут не найти, а в регионе жизнь дешевле и не нужно снимать жилье», – отмечает завсектором миграционных исследований Института демографии Алексей Позняк.

Пока предложение аренды в Киеве стабильно растет, но эксперты уверены, что в какой-то момент оно превысит спрос. «Еще на 1-2 года возможно просчитать доход от аренды, но на 7-10 лет – вряд ли. Скорее всего, через 10 лет вы и заработаете меньше, чем рассчитывали, и уже не просто будет продать выгодно купленную под аренду недвижимость», – анализирует маркетолог Бойко. Сохранить высокий спрос на рынке, добавляет он, мог бы приток внешних мигрантов в украинские города.

Через 10 лет: дорогой центр, трущобы и благополучный пригород

Новый тренд рассредоточения населения в Киеве усиливается. Подобное смещение спроса за черту города уже наблюдается в Одессе и Львове, где наиболее активно ведется строительство. (подробнее читайте в материале). 

Центр, Подол, Печерск, особенно историческая часть, останутся благополучными и стабильно дорогими. За последние 10 лет недвижимость в центре дешевела быстрее, чем в спальных районах, но сохраняла высокие цены. Жилье в центре, вероятно, останется привлекательным. Здесь будет спрос и на долгосрочную аренду квартир и особенно – на аренду апартаментов посуточно, в основном, для иностранцев.

Жилье между центром и пригородами (сталинки, хрущевки, дома 70-90-х) будет все более дешеветь. Таким квартирам не выдержать конкуренции с новостройками. В ближайшей перспективе квартиры в домах будут распродаваться, а их владельцы переезжать в пригороды. Киевляне, которые решаться на это раньше, выиграют. Вторичный рынок из-за дорогих услуг ЖКХ потеряет привлекательность для покупки и для сдачи в аренду. Арендаторы предпочтут новостройки. Районы между центром и пригородами неизбежно будут приходить в упадок.

Пригороды будут разрастаться и выиграют конкуренцию у столичных застройщиков. А в Киеве будет строиться, в основном, жилье премиум-класса. Спрос на новое жилье будут определит рост экономики страны. Если она будет развиваться быстрыми темпами, то спрос на премиум-класс будет стабильно высоким. 

В этом смысле Киев повторяет опыт мегаполисов Запада. Там интенсивная городская застройка завершился в 1970-е гг. Западный опыт подсказывает, что ресурс модных проектов, аналогичных киевским ЖК, 10-15 лет. Потом они пришли в упадок, и цены на такую недвижимость уже через 6-8 лет стабильно снижались. Пригороды победили удаленные от центра городские районы. Аналогичный сценарий и в Москве, исходя из публикаций российских СМИ.

Эти перспективы стоит учитывать и тем, кто стремится приобрести жилье и в Киеве в расчете зарабатывать на аренде на протяжении 10-15 лет или выгодной перепродаже.

Total
2
Shares
Previous Article

Жилые пустыри в мегаполисах навсегда?

Next Article

Великий американський бізнес обіцяє створення 1 млн робочих місць для афроамериканців

Related Posts
Роттердам Плюс
Читать дальше

АМКУ в третий раз одобрил формулу Роттердам Плюс – теперь окончательно?

Антимонопольный комитет Украины не нашел злоупотреблений в практике формирования оптовых цен на электроэнергию для тепловых электростанций по формуле…
Total
2
Share